案例二 农村宅基地上房屋继承问题

——解析宅基地上翻建的房屋如何继承

孙世香[1]

案情回顾

常老汉和老伴是北京市顺义区王家庄村村民，共生育了四个孩子，分别是常青、常友、常松和常香。老大常青是智力残疾人，一直未娶妻生子。常老汉夫妇去世后，按照老人遗愿，祖宅留给了常青。由于常青智力残疾，生活不能够自理，曾和常友共同生活了一段时间，后搬回祖宅居住，由常香照顾。

由于祖宅是土坯房，年久失修，成了危房，常青无力翻建。2015年7月，常香决定出资对老房进行翻建。常香找到李家庄村建筑队包工头孟大柱商量翻建事宜，双方商定：由孟大柱建筑队拆除原有旧房，在原址上翻盖三间新房，常香负责提供物料，建筑队负责施工，施工费一共是8000元。双方谈妥后，施工队迅速入场施工，很快建好了三间新房。常香按约定支付了施工费，加上自己购买材料的费用，共计花费5万元。

新房建好后，常青开始住上了新房。随着年龄的增长，常青的身体每况愈下。2017年，常青生了一场大病，后来便卧床不起。生病后常香一直在跟前伺候，直到2018年2月常青去世。

常青生前没有立遗嘱，常友、常松和常香因为房屋继承问题产生了争议，之后常友便将常松、常香告上了法庭，要求法院将常青留下的三间房屋依法平均分割，即常友、常香和常松各分得一间。

常香认为，常青原来的房屋是土坯房，无法居住，新房是自己出资的，不是常青的遗产。

常松对房屋分割未明确表态，但称常青生前一直由常香照顾，特别是常青生病期间，常香一直负责常青的饮食起居，医疗费也是常香出的，常香对常青的付出最多。

常友认为房屋是常青出资所建，当时常青没有固定工作，但是常青偶尔给别人干点零活，也在工地上看过大门，有点经济收入，所以是能出资建房的。此外，建房时自己也参与了，帮助常青与建筑队进行沟通，因时间太久远了，记不清旧房的材料放哪了。常青生病住院期间，自己的闺女一直跑前跑后，帮了不少忙。自己也曾给常青一笔钱，用于日常开销。所以这三间房屋是常青的遗产，应该进行分割。

本案中双方争议的焦点是涉诉的三间房屋是常青的遗产还是常香的财产。

法院审理后认为，涉诉房屋由常香出资所建。但翻建房屋时常青和常香未对翻建房屋的所有权进行明确约定。综合考虑涉诉房屋是拆除原有五间老房所建且宅基地使用权人为常青等因素，最终法院认定涉诉的三间房屋归常青所有，常青去世后，涉诉房屋应当作为常青的遗产由其法定继承人进行继承分割。

本案中，常青无儿无女，继承人只有常友、常松和常香三兄妹。常青生前常香尽了主要扶养义务，考虑到常香出资建房的实际情况，在分割涉诉房屋时对常香可以适当多分。最后法院判决常青遗留的三间房屋中的东数第一间归常友和常松共同所有，常友和常松各自拥有百分之五十的份额；东数第二间和第三间归常香所有；驳回常友的其他诉讼请求。

之后常香不服判决，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法理分析

随着城乡一体化的快速发展，北京郊区城市化进程不断加速，涉宅基地及地上房屋的继承纠纷案件数量越来越多。究其原因主要是农村宅基地所隐藏的利益，其潜在价值存在极大的升值空间。家庭成员中部分人员因就业、升学、转干、婚姻等原因，户籍已由农业户口转为非农业户口，但仍希望能够继承父母的老宅。当父母去世后，遗留的农村房屋问题如何处置，已成为社会一大问题。下面我们就具体分析一下。

（一）农村宅基地上的房屋是否属于遗产

遗产是被继承人死亡时所遗留的个人合法财产。根据《民法典》第1122条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。《民法典》对遗产范围采用概括式规定，根据该条规定，只要是自然人合法取得的财产都属于遗产，被继承人在宅基地上合法建造的自有房屋，当然属于被继承人的遗产，所以农村宅基地上房屋是属于遗产范围的。被继承人死亡时遗留的农村宅基地上的房屋，在析出他人共有财产后的部分属于被继承人的遗产。

（二）部分继承人翻建尚未分割的农村房屋应如何认定遗产范围

现在主要的观点有两种：第一种观点认为，翻建老房后，老房自然灭失，其已经从物理上消灭，翻建后已经不存在老房的物权归属问题。翻建老房后该房屋的性质已发生变化，该房屋产权人应是对房屋进行翻建的人，即以翻建房屋的出资来确定房屋所有权人。

第二种观点认为，翻建老房后，该房屋的性质尚未完全发生变化，其包含了原产权人的一定产权份额。由于宅基地的特殊性，房屋翻建后，其权利归属并非自然就是翻建人。此类案件的处理应合理平衡各方利益，综合考虑原房屋价值、新建房屋出资和实际居住状况合理分割。

笔者认为，农村宅基地上房屋翻建后产生继承纠纷，可以分为两种情形：一种情况是原宅院权利人尚未去世，部分继承人为了改善被继承人的居住环境或基于其他原因等出资翻建房屋，房屋建成后，未明确约定房屋归出资人享有或者出资人享有一定的份额。出资建造人不能因此取得房屋的所有权，房屋所有权仍归原房屋所有权人。

另一种情况是被继承人去世后，如宅基地上的房屋属于遗产，尚未分割前，部分继承人拆除原有旧房建设为新房，其他继承人主张分割时，需要查明建设房屋时其他继承人是否知晓及是否存在放弃继承的意思表示。如无法确定其他继承人存在明确的放弃继承的意思表示，则全体继承人对原有旧房应当享有继承的权利。

关于拆除旧房后建造的新房，因其形成的基础为部分继承人对原有共有物的重大处分，即拆除原有旧房并在原宅院内建设新房。从公平角度出发，不宜简单认定新房仅为翻建人所有，原有旧房的灭失导致了其他继承人丧失共有权利。结合《民法典》第301条的规定，对共有物的处分应当经全体共有人同意，然而共有人的同意并不意味着其权利的丧失。故结合宅基地的登记权利人和原旧房的权属，在翻建而成的新房中酌情确定各个继承人应当享有的份额更为妥当。

本案中，涉案宅基地是登记在常青名下。2015年左右常香对涉案宅基地上的房屋进行了翻建。一方面，常香和常青之间未明确约定房屋归常香享有或者常香享有一定的份额。另一方面，结合农村的习惯做法来看，对于这种没有子女的智力残疾人或者孤寡老人，如果继承人要翻建房屋的，一般都需要经过本村的村委会同意，并由村委会出具证明，约定由继承人对被继承人负责养老送终，翻建的房屋归继承人所有。此案中，常香和常青之间对新房没有约定，也没有村委会的证明，故不宜直接将常香认定为房屋的所有权人，这也不符合农村习惯。法院综合考虑涉诉房屋是拆除原有五间老房所建且宅基地使用权人为常青等因素，最后依法认定涉诉的三间房屋归常青所有，并无不妥。故常青去世后，涉诉房屋应当作为常青的遗产由其法定继承人进行继承分割。

（三）部分继承人翻建而成的新房应如何进行分割

实践中房屋分割时可以依据当事人的诉求并结合居住状况、时间长短、便利程度、矛盾解决等因素，确定为数字比例、具体房屋间数或者给付补偿金额；关于分割比例，应当以原有继承份额为基础，综合考虑建设方的出资情况，是否使用老房旧料，各继承人的贡献大小、旧房和新房的面积对比等因素确定，原则上建房作出贡献多的一方可适当多分。同时也要考虑各继承人对被继承人所尽赡养义务的多少。

本案中，因为常青是限制行为能力人，常青生前常香尽了主要扶养义务，同时涉案房屋是由常香出资所建，原有旧房的材料也没有应用到新房建设上，故对涉案房屋作为遗产分割时，常香可以适当予以多分。为此，法院最终判处常香继承两间房屋，这样处理也是比较合理和稳妥的。

知识拓展

农村房屋继承纠纷存在问题的背后，是我国特有的宅基地使用权法律制度政策的沿袭。目前，我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，关于农村房屋的法律地位、性质及宅基地使用权的转移等相关法律规定很不完善，立法上也只有《宪法》《土地管理法》《民法典》等极少规范进行调整。由于立法的缺位，一定程度上给人民法院在处理此类案件带来一定难度。接下来，我们了解一下我国关于农村宅基地立法层面作出的相关规定。

（一）我国关于农村宅基地使用权的相关规定

从20世纪60年代起，关于宅基地使用权的法律政策有一个演变的过程，主要分为四个阶段：

1.1962—1982年。此阶段的文件[2]规定了宅基地上的房屋被出卖以后，宅基地的使用权随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。

2.1982—1987年。此阶段的文件[3]规定，如果农村房屋进行了买卖，则买卖双方当事人除订立契约外，宅基地的使用权还需经生产队讨论通过，生产大队、公社两级审批；宅基地的使用权转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。

3.1987—1999年。此阶段的法律法规[4]详细规定了使用农村宅基地建住宅的审批程序。对于农村居民建房，应当使用原有的宅基地和村内空闲地，需经村、乡（镇）两级批准。对于城镇居民在农村建住宅，需经村、乡（镇）、县三级批准。

4.1999年以后。此阶段的法律法规[5]已经明确城镇居民禁止在农村买房、禁止在农村建房。对于农村居民建房，要通过村、乡（镇）、县三级批准，相较于之前更加严格，最后由县级人民政府批准。2020年实施新修正的《土地管理法》后，农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准。

（二）继承宅基地上房屋后宅基地使用权问题

按照目前法律规定，宅基地不属于遗产范围，不能被继承。宅基地也只能在本集体经济组织成员内部进行流转。根据“房地一体”“地随房走”的立法模式，继承人继承房屋后相应地取得了宅基地的使用权。但因房屋所有权人与宅基地登记的使用权人不一致，在权利人行使合法权利时会存在一定的法律风险。为此，1995年国家土地管理局发布了《确定土地所有权和使用权的若干规定》[6]（以下简称《若干规定》），国土资源部、财政部、农业部等联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》[7]，根据上述规定，通过继承获得宅基地上房屋后，按照法律规定可以确权登记为宅基地使用权人，如果继承人是非本集体经济组织成员，需要在《集体土地使用证》上备注“该权利人非本农民集体成员”。同时根据《若干规定》第51条[8]内容，可以类推非本集体经济组织成员因继承获得宅基地的，在现有房屋拆迁、改建或者政府依法实施规划重新建设时，需要按照法律规定重新进行确权登记。

（三）宅基地上房屋被拆迁后的房屋拆迁补偿问题

如果涉诉宅基地上原有的房屋被拆迁，那么作为遗产的房屋在遗产分割前因拆迁所得拆迁利益属于遗产，拆迁利益中包含了宅基地区位补偿款，那么宅基地区位补偿款是否属于遗产？如果属于遗产，又该如何分割？

第一种观点认为，宅基地的使用与房屋是一体的，故应当以房屋的分割比例为基础，确定各个继承人所享有的宅基地区位补偿款的比例。第二种观点认为，根据宅基地使用原则是“一户一宅”，所以宅基地使用权应平等享有，故宅基地区位补偿款应当在各个继承人之间进行均分。第三种观点认为，应当将房屋和宅基地区分开来，地上物的补偿归属房屋权利人，至于宅基地使用权的补偿，因其具有很强的身份属性，并且按户计算，故应属于该户内的成员共同所有，若该户已无农村集体经济组织成员，或虽为农村集体经济组织成员，但在他处已取得宅基地使用权的，该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得，但集体经济组织明确表示反对的除外。

笔者认为，宅基地区位补偿款在析出应属于他人的财产份额后的部分属于遗产，分配时可以房屋所有权的比例为基础进行分割。比如，姐妹二人对同一排房屋享有一间和三间的所有权，拆迁之后，关于房屋重置成新价的分配，可以依据房屋数量比例，参考评估价格作出分割。对宅基地区位补偿款的分配，可以房屋所有权的比例为基础进行分割。

普法提示

宅基地上的房屋是公民的合法财产，能够作为遗产被继承。对于出资翻建宅基地上房屋的，如果双方未明确约定翻建房屋的权属问题，不能改变房屋所有权的归属。被继承人的遗产在进行分割时，因不同种类的遗产会有不同的分割方式，对于不宜分割或者不便分割的财产，继承人之间可以协商处理。分割遗产时可以参照以下原则和方式进行。

（一）遗产分割的原则

遗产分割应遵循以下原则：（1）遗产分割自由原则。当事人可以协商分割，也可以通过诉讼程序请求分割遗产。（2）保留胎儿继承份额的原则。根据《民法典》第1155条规定，遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿娩出时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。（3）互谅互让，协商分割原则。继承人可以就遗产分割的时间、方法、份额等进行协商，协商不成的，可以向法院提起诉讼。（4）物尽其用原则。遗产分割时，应当从有利于生产和方便生活出发，注意充分发挥遗产的作用，不损害遗产的价值。分割房屋、生产资料和特定财产时，应有利于发挥其使用效用和继承人的实际需要，兼顾各继承人的利益。

（二）遗产分割的方式

根据《民法典》第1156条规定，遗产分割可根据具体情形采取不同的方式，主要有：（1）实物分割；（2）变价分割；（3）补偿分割；（4）保留共有的分割。

总之，被继承人为了在故去后各继承人能友好相处，最好订立合法有效的遗嘱，防止各继承人为了争夺财产而伤了和气；当事人平时也要注意收集证据，避免到最后要打官司了才临时抱佛脚。

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[1] 北京市平谷区人民法院民事审判二庭法官助理。

[2] 此阶段的文件有：1.1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（人民公社六十条）；2.《最高人民法院关于农村和城市宅基地所有权问题的复函》；3.1963年《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充的通知》。

[3] 此阶段的法律有：1.1982年的《村镇建房用地管理条例》（1982年2月13日国务院发布）；2.1984年的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》。

[4] 此阶段的主要法律法规有：1.1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》；2.1988年颁布的《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修正）；3.1990年《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》（1990年1月3日）；4.1991年《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1991年1月4日国务院第73号令，1991年2月1日起施行）；5.1993年颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》。

[5] 此阶段主要的法律法规有：1.从1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）；2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院第256号令，1999年1月1日起施行）；3.1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）；4.2004年《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）；5.2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；6.2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）；7.2007年《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；8.2008年《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》（法发〔2008〕36号）；9.2019年《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；10.2021年1月1日开始实施的《民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）。

[6] 第49条规定，接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，依照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体建设用地使用权。

[7] 第6条规定，已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

[8] 确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。